Учет незавершенного строительства

Иногда складывается ситуация, когда строительство приходится консервировать, прерывать на некоторое время. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Учет незавершенного строительства – задача сложная, требующая знаний и опыта. В данной статье автор расскажет об отражении незавершенного строительства в бухгалтерском и налоговом учете, о порядке капитализации затрат, регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, приемке в эксплуатацию построенного объекта.

Незавершенное строительство – это затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию. Согласно другому определению – это сумма незавершенных капитальных вложений, подтвержденная документами на затраты по строительно-монтажным работам, на приобретение оборудования, на транспортные расходы, расходы по приобретению инструмента, инвентаря, строительных материалов, прочие капитальные работы и другие затраты, предусмотренные в смете. К таким работам могут относиться проектно-изыскательские, геологоразведочные, буровые работы, затраты по отводу земельных участков и другие работы.

Чтобы перейти к самой теме незавершенного строительства, для начала необходимо определиться с терминами, которые используются в строительстве.

Договор на строительство – документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении, по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перево­оружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также производству отдельных видов и комплексов подрядных работ, являющихся объектами строительства.

Объект строительства – отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Заказчик – субъект, который осуществляет капитальные вложения в строительство.

Застройщик – инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств.

Ведение строительно-монтажных работ может осуществляться как собственными силами, так и с привлечением сторонних специализированных организаций, то есть подрядчиков.

Подрядчик – юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для заказчика по договору на строи­тельство. В состав подрядных работ входят строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и сооружений, а также другие виды работ согласно договору на строительство.

Подрядчик, в свою очередь, может выполнять строительные работы полностью своими силами или может привлекать для выполнения отдельных работ специализированные строительные организации, которые называются субподрядчиками.

Генеральный подрядчик в соответствии с договором на строительство отвечает перед заказчиком за весь объем работ, даже за тот объем, который передан субподрядной организации.

Условия договора регламентируются действующим законодательством.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иную строительную работу, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять ее результат и уплатить за нее обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Эти правила применяются также при капитальном ремонте зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

При договоре о строительстве «под ключ» подрядчик принимает на себя все обязанности по строительству и его обеспечению и должен сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, согласно договорным условиям.

Собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик.

При подготовке договоров подряда необходимо учитывать требования статей 651–672 Гражданского кодекса.

На основании статьи 654 Гражданского кодекса подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной документацией, определяющей объем и содержание работ и другие предъявляемые к работам требования, и сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной документации и в смете (проектно-сметной документации).

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание проектно-сметной документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Сметная стоимость строительства – это совокупность затрат, определяемых сметными нормами в соответствии с утвержденным проектом. На основании сметной документации производится отслеживание деятельности строительно-монтажной организации.

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные проектно-сметной документацией работы и в связи с этим необходимость дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законодательными актами или договором не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик может приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

При согласии заказчика на дополнительные работы и их оплату подрядчик вправе отказаться от выполнения указанных работ лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Кроме вышеперечисленного в договоре строительного подряда следует отразить условия поставки строительных материалов. Вариантов может быть несколько:

–   подрядчик приобретает материалы за свой счет, согласовывая цену с заказчиком;

–   подрядчик приобретает материалы, а заказчик оплачивает их в счет взаиморасчетов за выполненные строительно-монтажные работы (далее – СМР);

–   заказчик имеет в наличии собственные материалы, которые он передает подрядчику в счет выполнения СМР. В этом случае заказчик передает собственные материалы по акту внутреннего перемещения, а подрядчик включает стоимость материалов в акт по форме 2, но уменьшает оплату СМР на эту же сумму в справке по форме 3, в которой указывает в строке «к оплате» сумму за минусом давальческого сырья.

Подрядчик несет полную ответственность за качество материалов и выполненных работ.

Объектом бухгалтерского учета по договору на строительство у застройщика и подрядчика являются затраты по объекту строительства">

...