Учет арендных отношений

Автор:
Авторские материалы, размещенные на сайте, выражают экспертное мнение и носят рекомендательный характер. Материалы основаны на нормативных актах, действительных на момент публикации.
Для поиска на странице нажмите CTRL+F

Договоры аренды в настоящее время очень популярны. Для одних компаний приобретать имущество нерентабельно, поэтому они берут его в аренду, для других аренда одна из эффективных форм капиталовложения – и они используют свое имущество для извлечения дохода, предоставляя его в аренду. Однако, несмотря на широкое распространение аренды, на практике ее гражданско-правовые особенности, нюансы налогообложения и бухучета по-прежнему вызывают множество вопросов.

Общие положения

Договор имущественного найма (аренды) является одним из классических, самых распространенных и активно применяемых видов возмездных гражданско-правовых договоров.

Арендные отношения регулируются главой 29 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – Гражданский кодекс), в частности статьями 540–564, 573–594-7.

Характерной особенностью договоров аренды является необходимость учитывать при работе с ними не только гражданское законодательство, но и многие нормы налогового, трудового и земельного права.

Согласно статье 540 Гражданского кодекса, по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката и иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование.

Право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательными актами или собственником сдавать имущество внаем (ст. 543 Гражданского кодекса).

Согласно статье 552 Гражданского кодекса, наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Обратите внимание!

Право собственности на переданное в аренду имущество сохраняется за его собственником-арендодателем, а имущество числится на его балансе (за исключением переданного в лизинг). У арендатора полученное от арендодателя имущество числится за балансом.

Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:

1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;

2) зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;

3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;

4) отказаться от договора.

В имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Объектом аренды может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. В частности, не допускается сдача в имущественный наем водных объектов, земель водного фонда, вещей, изъятых из оборота.

Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором.

Договор имущественного найма на срок более одного года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме (ст. 544 Гражданского кодекса).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается в соответствии со статьей 118 Гражданского кодекса и Законом Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-II «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Так, согласно статье 5 данного закона, право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, подлежит государственной регистрации в правовом кадастре. 

Некоторые случаи, особенности предоставления найма имущества регламентированы отдельными законодательными актами. В частности:

– особенности сдачи в имущественный наем государственного имущества установлены Законом Республики Казахстан от 1 марта 2011 года № 413-IV «О государственном имуществе»;

– особенности сдачи в имущественный наем государственного имущества на основании договора концессии установлены Законом Республики Казахстан от 7 июля 2006 года № 167-III «О концессиях»;

– отношения, возникающие в процессе финансового лизинга, регламентированы Законом Республики Казахстан от 5 июля 2000 го­да № 78-II «О финансовом лизинге»;

– главой 4 Закона Республики Казахстан от 16 апре­ля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» (далее – Закон о жилищных отношениях) установлены особенности сдачи в имущественный наем жилых помещений;

статьей 35 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-I регламентирован порядок права временного землепользования. Базовые ставки платы за государственные земельные участки установлены постановлением Правительства Рес­публики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890;

– правила преимущественного права Респуб­лики Казахстан на приобретение полезных ископаемых определены постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 января 2011 года № 38;

– правила предоставления в аренду и доверительное управление водохозяйственных сооружений утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 июня 2004 года № 613

Согласно статье 564 Гражданского кодекса, к отдельным видам договора имущественного найма и договорам найма отдельных видов имущества (лизинга, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений, аренды транспортных средств, проката) положения, преду­смотренные параграфом 1 главы 29 Гражданского кодекса, применяются, если иное не предусмотрено законодательными актами и правилами Гражданского кодекса о них.

Аренда зданий и сооружений

Особенности аренды зданий и сооружений как отдельного вида имущества установлены параграфом 4 главы 29 Гражданского кодекса.

При этом договор имущественного найма здания называется договором аренды здания, он должен соответствовать общим положениям договора имущественного найма и положениям, установленным статьями 581–584 Гражданского кодекса к договору аренды здания.

В соответствии со статьей 581 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 582 данного кодекса, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

При этом несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Кроме того, на основании статьи 583 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 385 Гражданского кодекса.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Аренда транспортных средств

Порядок аренды транспортных средств регламентирован параграфом 5 главы 29 Гражданского кодекса.

Согласно статье 585 Гражданского кодекса, по договору аренды транспортного средства (фрахтования на время) с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного средства с экипажем) арендодатель обязан предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывать своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Статьей 588 Гражданского кодекса регламентированы обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

При этом объем предоставляемых арендатору арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должен обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены – требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа сохраняют трудовые отношения с арендодателем. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы по их содержанию несет арендодатель.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме, независимо от его срока.

Арендодатель в течение всего срока действия договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы по оплате топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, по оплате сборов и другие расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены – назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законодательными актами или договором.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием и т. п., несет арендатор в соответствии со статьей 931 Гражданского кодекса.

Согласно статье 594 Гражданского кодекса, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, помимо предусмотренных параграфом 5 главы 29 Гражданского кодекса, могут быть установлены иными законодательными актами. В частности, статьями 51, 52 Закона Республики Казахстан от 15 июля 2010 года № 339-IV «Об использовании воздушного пространства Республики Казахстан и деятельности авиации» преду­смотрены условия аренды воздушного судна и фрахт воздушного судна.

Аренда транспорта у работников

Как правило, компании принимают на работу водителей с привлечением их личного транспорта.

Согласно статье 553 Гражданского кодекса, наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором.

В соответствии с подпунктом 59) пункта 1 статьи 1 Трудового кодекса Республики Казахстан (далее – Трудовой кодекс) работник – физическое лицо, состоящее в трудовых отношениях с работодателем и непосредственно выполняющее работу по трудовому договору.

Трудовые отношения в части оплаты труда работника-водителя оформляются трудовым договором. Отношения по аренде транспорта работника оформляются по договору гражданско-правового характера (при этом доход от аренды является доходом физического лица).

На основании статьи 23 Трудового кодекса работодатель обязан обеспечивать работников оборудованием, инструментами, технической документацией и иными средствами, необходимыми для исполнения трудовых обязанностей за счет собственных средств.

Также статьей 155 Трудового кодекса преду­смотрено, что при использовании работником личного имущества в интересах работодателя и с его согласия работодателем производятся компенсационная выплата за использование, износ (амортизацию) инструмента, личного транспорта, других технических средств и расходы на их эксплуатацию по соглашению сторон.

Следовательно, арендные отношения между работником и предприятием могут быть оформлены как аренда автотранспортных средств, используемых в служебных целях:

– с выплатой работнику дохода в виде арендной платы;

– с компенсацией затрат по аренде.

Все расходы по эксплуатации автомобиля несет арендатор.

Согласно пункту 4 статьи 122 Кодекса Рес­публики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее – Налоговый кодекс), сумма последующих расходов, произведенных арендатором в отношении арендуемых основных средств, относится на вычеты.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 24) пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса возмещение расходов физического лица-арендодателя, не являющегося индивидуальным предпринимателем, на содержание и ремонт имущества, переданного в аренду, или расходы арендатора на содержание и ремонт имущества, арендованного у физического лица, не зачитываемые в счет платы по договору аренды, не облагается ИПН.

Таким образом, если физическое лицо (в том числе и являющееся работником организации) сдает в аренду имущество юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то дох">

...


вернуться назад