КСК: правовые аспекты, учет и финансовая отчетность

Для управления многоквартирными домами или группой рядом расположенных домов образуются кооперативы собственников квартир, которые являются одной из форм управления объектом кондоминиума, определяемой соглашением его участников.

Правовые отношения деятельности кооперативов собственников квартир регулирует Закон РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94-I (далее – Закон о жилищных отношениях) и Гражданский кодекс. Для управления многоквартирным жилым домом или группой домов могут образовываться кооперативы собственников помещений, а для домов, не имеющих встроенных нежилых помещений, – кооперативы собственников квартир (далее – КСК).

Так, порядок образования КСК установлен статьей 43 Закона о жилищных отношениях. В данной статье определяются организация и проведение учредительного собрания, на котором собственниками жилых помещений принимается решение об образовании КСК.

Для признания учредительного собрания состоявшимся необходимо присутствие на собрании не менее половины собственников помещений – участников кондоминиума или их доверенных лиц. Для ведения собрания избираются председатель и секретарь. Каждый собственник помещения имеет на учредительном собрании один голос. Собственник нескольких помещений имеет соразмерное количество голосов.

Решение об организации кооператива принимается квалифицированным большинством голосов (двумя третями) участников собрания или их доверенных лиц.

Таким образом, только учредительное собрание принимает решение:

– об образовании КСК;

– утверждении устава КСК;

– избрании председателя правления, членов правления и ревизионной комиссии КСК.

Члены правления (учредители) – два и более лица, которые будут представлять интересы жильцов на собрании учредителей. В частности, в компетенцию правления входит:

– контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

– составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;

– заключение договоров от имени кооператива;

– управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума;

– наем рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума и увольнение их;

– ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

– созыв и организация проведения общего собрания;

– выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива (п. 2 ст. 48 Закона о жилищных отношениях).

Ревизионная комиссия – лица, выбранные на общем собрании собственников квартир, которым доверяют большинство жителей дома. Но ими не могут быть: члены семей учредителей, сами члены правления (учредители) либо собственники квартир, проживающие совместно с учредителями КСК. Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор. Ревизионная комиссия вправе проводить финансовую проверку любого участка деятельности кооператива.

Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Закона о жилищных отношениях, КСК считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком (приказ министра юстиции РК «Об утверждении Инструкции по государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств» от 12 апреля 2007 года № 112).

Зарегистрированному кооперативу в срок, установленный законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств, выдается справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица.

В своей деятельности кооператив собственников помещений (квартир) обладает самостоятельностью и независимостью принятия решений органами в пределах, установленных законодательством и уставом. Государственные органы не вправе вмешиваться в деятельность кооперативов собственников помещений (квартир), не имея на то законных оснований.

Целью создания кооператива являются:

– организация надлежащего содержания жилых квартир, дома (домов) и придомовой территории;

– организация обеспечения членов КСК коммунальными и другими услугами;

– представление и защита их интересов как потребителей коммунальных услуг и услуг иных служб и организаций;

– сотрудничество с государственными и общественными организациями для обеспечения высокого уровня жизни.

В соответствии со статьей 47 Закона о жилищных отношениях, высшим органом КСК является общее собрание членов кооператива. Члены кооператива вправе участвовать в собрании через доверенных лиц или принимать участие в письменном опросе.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся в том числе:

– избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;

– утверждение ежегодного отчета кооператива;

– утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов, а также внесение в них изменений и дополнений.

В конце финансового года председатель КСК обязан отчитаться перед жильцами, на какие цели были направлены денежные средства жильцов. Если отчет председателя не вызывает доверия жильцов, общее собрание членов КСК назначает проверку ревизионной комиссией, в которую входят лица, выбранные на общем собрании собственников квартир. Если комиссия найдет нарушения в деятельности КСК, необходимо обращаться в судебные инстанции с приложением отчета ревизионной комиссии.

Таким образом, КСК – это организация, созданная жильцами (собственниками квартир) многоквартирного дома либо объединением нескольких домов, имеющих общий двор и коммуникации.

Как указано в пункте 1 статьи 50 Закона о жилищных отношениях, собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума. Расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума производятся ежемесячно. Дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия.

В соответствии с подпунктом 48 статьи 2 Закона о жилищных отношениях», КСК является некоммерческой организацией (далее – НКО), создаваемой собственниками помещений (квартир) для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума.

Согласно пункту 1 статьи 34 Гражданского кодекса, юридическим лицом может быть организация, преследующая извлечение дохода в качестве основной цели своей деятельности (коммерческая организация) либо не имеющая извлечение дохода в качестве такой цели и не распределяющая полученный чистый доход между участниками (НКО).

При этом НКО может заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это соответствует ее уставным целям.

Как уже было оговорено, расходы КСК утверждаются на собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взымается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.

В зависимости от типа домов, этажности, коли">