Учет инвестиций в недвижимость.

Автор:
Авторские материалы, размещенные на сайте, выражают экспертное мнение и носят рекомендательный характер. Материалы основаны на нормативных актах, действительных на момент публикации.
Для поиска на странице нажмите CTRL+F

В статье рассматриваются модели учета, применяемые при оценке инвестиционной собственности, классификация инвестиционного имущества, оценка и первоначальное признание в составе активов организации, а также переклассификация и выбытие объектов инвестиционного имущества.

Понятие и классификация инвестиционного имущества
 
Инвестиционное имущество – это недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении собственника или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:
 
  не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
  а также не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Порядок учета инвестиций в недвижимость регламентирован разделом 15 НСФО 2 и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (далее – МСФО 40).
 
В отличие от инвестиционного имущества стандарты рассматривают недвижимость, занимаемую владельцем. К ней относится недвижимость, находящая­ся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды и предназначенная для производства или реализации продукции, оказания услуг или в административных целях.
 
В случаях, когда арендатор владеет объектом недвижимости по договору операционной аренды, такая недвижимость может быть классифицирована как инвестиционное имущество, но только при условии, что она соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для ее последующего признания модель учета по справедливой стоимости. При этом имеющиеся другие объекты инвестиционной недвижимости должны также учитываться по этой модели.
 
Инвестиционное имущество предназначено, главным образом, для получения доходов в виде арендных платежей или прироста стоимости капитала, а возможно и того и другого. Поэтому такое имущество создает денежные потоки в значительной мере независимо от других активов, которыми владеет организация. Именно это и отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. К примеру, если компания приобрела здание производственного цеха для того, чтобы производить продукцию и в дальнейшем ее реализовывать, то денежные средства будут поступать в компанию только после реализации готовой продукции. Следовательно, генерирование денежных потоков происходит с участием многих активов, таких как сырье и материалы, израсходованные на производство, оборудование, участвующее в производстве, ну и, конечно, само здание цеха. Напротив, если компания приобрела цех не для производства продукции, а для сдачи его в операционную аренду, то тогда это здание цеха будет приносить доход в виде арендных платежей самостоятельно без участия каких-либо других активов. В первом случае, как правило, данное здание будет учитываться как недвижимость, занимаемая владельцем, и, соответственно, отражаться в составе основных средств с учетом требований, изложенных в МСФО (IAS) 16 «Основные средства» (далее – МСФО 16). Во втором случае такое здание будет отражаться как объект инвестиционного имущества, регламентированного МСФО 40.
 
Ниже представлена классификация тех объектов, которые относятся к инвестиционному имуществу, и тех, которые к нему не относятся.
Классификация объектов инвестиционного имущества

Окончание таблицы

 

1

 

2

 

Признается инвестиционным имуществом

 

Не признается инвестиционным имуществом

 

1

 

2

 

Земля, предназначенная для получения дохода от прироста стоимости капитала

 

Возобновляемые и невозобновляемые природные ресурсы (лесные угодья, недра, полезные ископаемые и т. п.)

 

Земля, дальнейшее назначение которой в настоящее время пока не определено

 

Здания и сооружения, предназначенные для продажи, или незавершенные строительством объекты того же назначения

 

Здания и сооружения (собственные или полученные в финансовую аренду), предоставляемые в операционную аренду

 

Незавершенное строительство зданий и сооружений или их реконструкция по поручению третьих лиц

 

Здания и сооружения, не занятые в настоящее время и предназначенные для сдачи в операционную аренду или для получения дохода от прироста стоимости капитала

 

Здания (сооружения), используемые в производстве, коммерческой или управленческой деятельности; реконструированные в тех же целях, предназначенные для выбытия, а также занимаемые сотрудниками компании независимо от размеров арендной платы

 

Здания и сооружения, строящиеся или реконструируемые для будущего использования в качестве инвестиционного имущества

 

Недвижимость, сданная в аренду другим организациям по договору финансовой аренды

 

 

 

Некоторые объекты имущества могут частично использоваться для сдачи в аренду или для получения дохода от прироста стоимости капитала, а частично – для получения дохода от производства и реализации продукции или оказания услуг. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду), то предприятие учитывает эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект относится к инвестиционной собственности только тогда, когда лишь незначительная часть этого объекта предназначена для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях. Лучший вариант – это возможность оценки объекта по частям и, соответственно, учет отдельно стоимости частей объекта, относящихся к инвестиционному имуществу или к недвижимости, занимаемой владельцем.
ПРИМЕР
Организация владеет гостиницей, сдает номера и получает арендную плату. Такой объект вполне можно считать инвестиционной собственностью. Но гостиница – это целый комплекс, где оказываются всевозможные услуги постояльцам: питание, сервисное обслуживание, развлечения. Их стоимость настолько весома, что здание гостиницы следует признать собственностью, занимаемой владельцем, и, соответственно, отражать ее на балансе организации как основное средство.
Владелец гостиницы может передать в аренду другим организациям или физическим лицам ресторан, спортивно-культурный комплекс, службы сервисного обслуживания гостей. Тогда гостиница как комплекс будет приносить доход в основном в виде арендной платы. В этом случае ее здание нужно будет отнести к инвестиционному имуществу.
 
Бывают случаи, когда организация имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость с позиции организации-собственника является, конечно же, инвестиционным имуществом, если соответствует определению. Однако для целей составления консолидированной финансовой отчетности она будет признана как объект основных средств, поскольку с позиции всей группы компаний такая недвижимость является собственностью, занимаемой владельцем. Следовательно, в индивидуальной финансовой отчетности организация-арендодатель отразит вышеупомянутую недвижимость как инвестиционное имущество, а в консолидированной – как основное средство.
 
ПРИМЕР
Организация сдает в аренду своей дочерней компании здание торгового центра. На 31 декабря 2009 года справедливая стоимость центра составила 750 000 000 тенге. Здание центра было приобретено за 680 000 000 тенге. Предполагаемый срок полезной службы составляет 40 лет. Амортизация начисляется линейным способом. Остаточная (ликвидационная) стоимость несущественна для начисления амортизации.
 
В отдельной финансовой отчетности здание центра учитывается в качестве инвестиционного имущества по справедливой стоимости. В консолидированной отчетности группы компаний здание будет учитываться как недвижимость, используемая для собственных нужд, то есть как основное средство. Для основных средств компания использует модель учета по фактическим затратам.
Финансовая отчетность за 2009 год будет выглядеть следующим образом:

Показатели

 

Консолидированная отчетность

 

Индивидуальная
отчетность

 

Отчет о финансовом положении

 

Основные средства

 

680 000 000

 

 

Накопленная амортизация

 

(17 000 000)

 

 

Инвестиционное имущество

 

 

750 000 000

 

...


вернуться назад